《標(biāo)桿房企工程管理之道與項(xiàng)目管理的管控要點(diǎn)及實(shí)戰(zhàn)案例》

【課程背景】

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，很多房企工程管理人員不知道應(yīng)如何當(dāng)好甲方，面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)錯(cuò)誤百出的工程圖紙，嚴(yán)苛的成本控制，不聽(tīng)話的供應(yīng)商，緊張的建造周期、頻繁的變更、不停的整改、永遠(yuǎn)銷不完的銷項(xiàng)、持續(xù)不斷的客戶投訴，或者袖手旁觀，或者越廚代庖；缺乏工程管理體系化管理經(jīng)驗(yàn)，純憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)管項(xiàng)目，每次項(xiàng)目管理過(guò)程都像坐過(guò)山車前松后緊，開(kāi)始的時(shí)候一臉懵圈不知所措，到了交付就手忙腳亂。一方面員工無(wú)法系統(tǒng)性學(xué)習(xí)提升工程管理能力，一方面企業(yè)項(xiàng)目管理不斷出現(xiàn)重復(fù)性錯(cuò)誤。如何幫助員工更好的掌握工程管理之道，提升管理視角，拓寬管理能力，并逐步轉(zhuǎn)化角色勝任項(xiàng)目經(jīng)理的崗位要求是我們面對(duì)的管理挑戰(zhàn)；工程竣工交付的產(chǎn)品，應(yīng)逐步的走向以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)的產(chǎn)品管理思路上來(lái)?？蛻魧?duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，如何從設(shè)計(jì)前端入手，強(qiáng)調(diào)客戶對(duì)材料部品的使用要求，讓產(chǎn)品一開(kāi)始就做對(duì)做好。產(chǎn)品品質(zhì)管理需要涵蓋產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)銷平衡、產(chǎn)品采購(gòu)、成本限額、供方選擇、過(guò)程管理、產(chǎn)品驗(yàn)收、成品保護(hù)、直到產(chǎn)品交付和維保修的產(chǎn)品全生命周期過(guò)程品質(zhì)管理。工程管理專業(yè)作為產(chǎn)品的最終制造和呈現(xiàn)者，如何做到站在項(xiàng)目管理的視角，避免產(chǎn)品質(zhì)量、進(jìn)度、成本的目標(biāo)沖突，協(xié)同平衡各專業(yè)和甲乙方的標(biāo)準(zhǔn)不一致，是保證經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)在項(xiàng)目平穩(wěn)落地的關(guān)鍵；

本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗(yàn)（10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷），結(jié)合清華大學(xué)工程制造業(yè)精細(xì)化及流程化的管理方法，通過(guò)對(duì)100多個(gè)與工程管理有關(guān)的實(shí)際操作案例進(jìn)行情景解剖，導(dǎo)出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程質(zhì)量前提下大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切實(shí)落地的手段及措施。

本次課程特點(diǎn)是將標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與清華大學(xué)制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結(jié)合，實(shí)操案例多、啟發(fā)性強(qiáng)，同時(shí)可與學(xué)員有較多的深度互動(dòng)，通過(guò)互動(dòng)交流來(lái)進(jìn)一步梳理學(xué)員的管理思路及實(shí)戰(zhàn)操作。

【課程收益】

1. 深刻理解并體會(huì)地產(chǎn)集團(tuán)層級(jí)工程管理之道，——目標(biāo)定標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)同建流程、能力要提高

2. 理解掌握工程策劃的重要性和關(guān)鍵要素，以更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷平衡，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力最大化；

3. 理解掌握工程運(yùn)維精細(xì)化管理的重要性和關(guān)鍵要素，以更好地保證缺陷反饋得以有效收集改進(jìn)；

4. 理解掌握工程技術(shù)精細(xì)化管理的重要性和關(guān)鍵要素，以更好地保證工程構(gòu)造、標(biāo)準(zhǔn)和要求對(duì)質(zhì)量改進(jìn)的有效性；

5. 理解掌握工程檢查精細(xì)化管理的重要性和關(guān)鍵要素，以制定合理的企業(yè)檢查提升方案；更好的保證標(biāo)準(zhǔn)要求在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)供方管理的精準(zhǔn)管控；

6. 理解掌握與運(yùn)營(yíng)精細(xì)化管理的重要性和關(guān)鍵要素，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況及公司現(xiàn)有資源制定合理的全周期工程進(jìn)度計(jì)劃，以保證工程質(zhì)量；

擁有23年的資深工作經(jīng)歷，操盤(pán)多個(gè)知名項(xiàng)目。

資深大咖

對(duì)多個(gè)與工程管理有關(guān)的實(shí)際操作案例進(jìn)行情景解剖。

案例豐富

提供工程管理過(guò)程中切實(shí)落地的操作手段及實(shí)施措施。

工具落地

掌握工程管理的關(guān)鍵要點(diǎn)和實(shí)施技巧，以制定合理的項(xiàng)目提升方案。

要點(diǎn)把控

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價(jià)工程師等。

【課程大綱】

第一部分：質(zhì)量問(wèn)題的現(xiàn)狀和困惑及工程管理之道

1. 我們是否經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，追究責(zé)任都有理由，問(wèn)題究竟在哪？客戶報(bào)修投訴率總不能令人滿意；

2. 我們的產(chǎn)品已經(jīng)是行業(yè)最好了，怎么能把事情做到更好？百分百零滲漏免維護(hù)做不到！

3. 很多質(zhì)量問(wèn)題都是行業(yè)通病，手工活，修了還修，層出不窮；疲于應(yīng)付客戶沒(méi)完沒(méi)了的報(bào)修投訴，每天就像消防隊(duì)員；

1. 建立流程化的協(xié)同體系；甲方管理原因?qū)е碌默F(xiàn)場(chǎng)矛盾：專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業(yè)協(xié)同/目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同；

2. 工程管理之道：目標(biāo)定標(biāo)準(zhǔn)/協(xié)同建流程/能力要提高；

第二部分：工程策劃管理

1. 項(xiàng)目和分期管理目標(biāo)明確；項(xiàng)目和分期管理目標(biāo)明確；工程管理目標(biāo)：進(jìn)度/質(zhì)量/銷售目標(biāo)；

案例：某項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)設(shè)定指標(biāo)分解；

1. 產(chǎn)銷平衡；全周期價(jià)值最大/銷售優(yōu)先/順序開(kāi)盤(pán)/開(kāi)發(fā)適量/銷售不利有效停止生產(chǎn)；

• 案例：某項(xiàng)目產(chǎn)銷平衡示例

• 例題：某項(xiàng)目產(chǎn)銷平衡及分期測(cè)算；

1. 戰(zhàn)術(shù)地圖編制要點(diǎn)總結(jié)：五個(gè)確保；工程技術(shù)設(shè)計(jì)交底/設(shè)計(jì)階段；

2. 施工總平面布置管理；施工合理便捷/分期標(biāo)段合理面積/合作方優(yōu)先/開(kāi)發(fā)面積1半/流水搭接/分期界面簡(jiǎn)潔/設(shè)備機(jī)具布置/臨水臨電道路分布/安全文明/看房通道/降低開(kāi)發(fā)成本；

• 案例：某項(xiàng)目的戰(zhàn)術(shù)地圖開(kāi)工前提保障示例；

• 案例：某項(xiàng)目的戰(zhàn)術(shù)地圖結(jié)合各階段總平面布置示例；

• 案例：某項(xiàng)目戰(zhàn)術(shù)地圖施工總平面布置合理性示例；

• 例題：某項(xiàng)目戰(zhàn)術(shù)地圖施工合理性問(wèn)題分析；

1. 施工總平面布置管理要點(diǎn)總結(jié)；大門圍墻定位/施工通道/臨水電建設(shè)堆/動(dòng)態(tài)總平布置；

2. 工程策劃總結(jié)：知行合一/策劃前置/產(chǎn)銷平衡/技術(shù)先行/重在執(zhí)行/；

3. 分組討論與交流；

第三部分：工程技術(shù)管理

1. 標(biāo)桿房企工程質(zhì)量管理理念：工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；質(zhì)量管理≠質(zhì)量檢驗(yàn)；質(zhì)量管理責(zé)任≠工程部門責(zé)任；持續(xù)改進(jìn)管理體系；

質(zhì)量管理體系=質(zhì)量系統(tǒng)預(yù)控=設(shè)計(jì)/材料工藝/運(yùn)維綜合管控；

工程提出/質(zhì)量組織/職能改進(jìn)/物業(yè)源頭/客戶焦點(diǎn)/圖紙優(yōu)先/設(shè)計(jì)龍頭；

1. 質(zhì)量觀點(diǎn)對(duì)比；傳統(tǒng)房企質(zhì)量管理觀點(diǎn)/標(biāo)桿房企質(zhì)量管理觀點(diǎn)

2. 工程技術(shù)策劃要點(diǎn)架構(gòu)

3. 設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題通病；缺乏有效深度的設(shè)計(jì)構(gòu)造/缺乏可指導(dǎo)施工的設(shè)計(jì)做法/不重視現(xiàn)場(chǎng)易建性和易檢性/不重視交付后產(chǎn)品運(yùn)維的要求

4. 設(shè)計(jì)配置對(duì)質(zhì)量的影響；輕裝修重裝飾巧減配/優(yōu)先配置產(chǎn)品類/優(yōu)先減配施工類/能“坐”不“蹲”/地采暖是最大的坑

• 例題：設(shè)計(jì)配置對(duì)質(zhì)量的影響

• 例題：設(shè)計(jì)戶型對(duì)質(zhì)量的影響

1. 設(shè)計(jì)品質(zhì)和效果對(duì)客戶的重要性分析；

購(gòu)買階段價(jià)值排序：設(shè)計(jì)效果＞功能組合＞材料品質(zhì)＞品牌追求

入住階段價(jià)值排序：功能效果＞材料品質(zhì)＞設(shè)計(jì)效果＞品牌追求

1. 建立以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)的質(zhì)量管理體系；

質(zhì)量改進(jìn)：客戶報(bào)修/投訴/第三方調(diào)研/缺陷反饋；

80%報(bào)修問(wèn)題：外窗/空鼓/開(kāi)裂/滲漏/入戶門/電氣

1. 缺陷反饋的重要性及必要性分析

• 案例：XX地產(chǎn)公司的客戶報(bào)修數(shù)據(jù)庫(kù)

• 例題：窗側(cè)邊墻面滲漏缺陷案例

1. 缺陷反饋管控小結(jié)：定量分析找到最佳解決方案/數(shù)據(jù)優(yōu)選提煉/施工周期影響質(zhì)量迭代時(shí)間/引進(jìn)成熟樣本迭代，提升滿意度

2. 施工圖集內(nèi)容和編制要點(diǎn)；圖集原則/模塊/圖片/技術(shù)/參數(shù)/成本分析/缺陷反饋

缺陷反饋溯源/要素統(tǒng)計(jì)分析改進(jìn)/改進(jìn)最優(yōu)解/構(gòu)造、材料、工藝、運(yùn)維

• 案例：施工圖集原則模型圖片

1. 施工圖集設(shè)計(jì)/合約管控要點(diǎn)；標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集：戰(zhàn)略協(xié)議/設(shè)計(jì)協(xié)議/咨詢協(xié)議/施工協(xié)議

2. 標(biāo)桿企業(yè)工程四圖目的：避免設(shè)計(jì)無(wú)圖、圖紙精度不足或圖紙錯(cuò)誤/明確生產(chǎn)施工工藝驗(yàn)評(píng)、成保、運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)/明確供方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求/完成供方戰(zhàn)略采購(gòu)依據(jù)/成本工程重計(jì)量依據(jù)/實(shí)現(xiàn)零變更洽商總價(jià)包死

3. 四圖策劃先行：深化設(shè)計(jì)圖/生產(chǎn)加工圖/現(xiàn)場(chǎng)安裝圖/成品保護(hù)圖

• 案例：現(xiàn)場(chǎng)四圖管理缺失案例

• 例題：工程四圖執(zhí)行例題

1. 工程交底會(huì)議目的：加強(qiáng)掌握產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和管理要求/加強(qiáng)專業(yè)間學(xué)習(xí)、協(xié)同/提升員工能力素質(zhì)/提升工程管理水平

• 案例：監(jiān)理例會(huì)過(guò)程管控要點(diǎn)

• 例題：監(jiān)理例會(huì)過(guò)程管控要點(diǎn)

1. 工程交底會(huì)議內(nèi)容：工程管理策劃/缺陷反饋圖集/標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集/技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管理要求，總分包合同條款/質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制流程和標(biāo)準(zhǔn)/安全文明施工管理流程和標(biāo)準(zhǔn)/設(shè)計(jì)圖紙深化四圖

2. 工程技術(shù)設(shè)計(jì)交底和圖審會(huì)議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)交底4個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)，PDCA；圖紙審查5個(gè)關(guān)鍵階段：可研階段/前期階段/開(kāi)發(fā)階段/實(shí)樓樣板間施工前/使用階段

• 例題：工程技術(shù)設(shè)計(jì)交底會(huì)議缺失圖審案例

1. 工程技術(shù)供方管理交底會(huì)議內(nèi)容： 明確本項(xiàng)目總包管理權(quán)責(zé)范圍/明確本項(xiàng)目監(jiān)理監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)施工的權(quán)責(zé)范圍/明確本項(xiàng)目總控計(jì)劃管理要求/明確本項(xiàng)目總分包合約界面劃分/明確本項(xiàng)目會(huì)議協(xié)調(diào)決策機(jī)制

2. 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求交底會(huì)議內(nèi)容：本項(xiàng)目質(zhì)量要求和目標(biāo)/各單位的施工范圍和部位/本項(xiàng)目指定采用的工藝流程及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)/本項(xiàng)目指定采用的驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)/本項(xiàng)目指定采用的材料/本項(xiàng)目匹配的施工機(jī)具/本項(xiàng)目安全環(huán)境要求/本項(xiàng)目特殊工序工藝操作要點(diǎn)

• 例題：工程技術(shù)施工交底會(huì)議缺失案例

1. 標(biāo)桿企業(yè)施工組織設(shè)計(jì)和方案審核要點(diǎn)；重點(diǎn)審批施工方案；

2. 搭建樣板間的七目的：出圖/深化設(shè)計(jì)/限額設(shè)計(jì)/審圖/設(shè)計(jì)優(yōu)化/標(biāo)準(zhǔn)可視化/行銷

3. 四個(gè)樣板間類別和作用：設(shè)計(jì)體驗(yàn)樣板間/材料部品樣板間/交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間/施工工藝樣板間

• 例題：材料部品樣板管理案例

1. 技術(shù)管控要點(diǎn)總結(jié)：預(yù)控設(shè)計(jì)構(gòu)造配置/最佳實(shí)踐、缺陷反饋/標(biāo)準(zhǔn)化施工圖集/高效召開(kāi)工程會(huì)議/預(yù)控各項(xiàng)技術(shù)交底/施組方案一致性/三個(gè)樣板間先行

2. 分組討論與交流

第四部分：工程質(zhì)量管理

1. 工程質(zhì)量策劃框架：監(jiān)理檢查策劃/第三方檢查管理策劃/第三方檢驗(yàn)管理策劃

2. 監(jiān)理檢查策劃；提高質(zhì)量問(wèn)題易檢性：容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題/質(zhì)量責(zé)任到人/質(zhì)量責(zé)任到人/實(shí)現(xiàn)一次做好

• 例題：易檢性質(zhì)量檢查現(xiàn)狀案例分析

1. 工程第三方檢查策劃；第三方檢查要求和頻次；

• 案例：標(biāo)桿地產(chǎn)工程檢查權(quán)重分析-18年體系與20年體系；標(biāo)準(zhǔn)舊版和新版變化對(duì)比-實(shí)測(cè)實(shí)量測(cè)區(qū)的改變；抽樣取樣范圍及檢測(cè)項(xiàng)；

• 案例：關(guān)鍵質(zhì)量動(dòng)作控制標(biāo)準(zhǔn)；主要做法標(biāo)準(zhǔn)；

1. 第三方檢驗(yàn)策劃：標(biāo)前/出廠/巡檢

2. 工地開(kāi)放日：確定區(qū)域范圍/制定計(jì)劃方案/全員參與/責(zé)任到人/提前通知客戶/客戶了解知情

3. 客戶懇談會(huì)：以客戶為導(dǎo)向/開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)/了解項(xiàng)目工藝/消除客戶疑慮/收集客戶意見(jiàn)/及時(shí)組織整改/促進(jìn)完善品質(zhì)/減少交付風(fēng)險(xiǎn)

4. 竣工驗(yàn)收交付計(jì)劃要點(diǎn)：優(yōu)先規(guī)定動(dòng)作/優(yōu)先客戶區(qū)域驗(yàn)收/代客驗(yàn)房（物業(yè)）/帶客驗(yàn)房（客服）/遺留問(wèn)題限期整改/客戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控

5. 交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不符/承諾無(wú)法落實(shí)/存在質(zhì)量/隱患存在功能缺陷/存在安全隱患 /設(shè)施無(wú)法使用/設(shè)計(jì)/質(zhì)量/價(jià)格等其它因素

• 案例：某標(biāo)桿地產(chǎn)交付風(fēng)險(xiǎn)案例；

1. 客服管控\交付維保和整改銷項(xiàng)要點(diǎn)

2. 工程質(zhì)量后評(píng)估管控要點(diǎn)：交付一個(gè)月內(nèi)實(shí)施/委托第三方/全專業(yè)參與/形成缺陷反饋/重點(diǎn)改進(jìn)流程標(biāo)準(zhǔn)

3. 質(zhì)量管理總結(jié)：質(zhì)量＞速度、成本；客戶質(zhì)量是企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要推動(dòng)力；

4. 分組討論交流

5. 第五部分：工程計(jì)劃管理

1. 標(biāo)桿企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張的原因是什么？開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快/融資周轉(zhuǎn)提速/規(guī)模迅速做大/生產(chǎn)空間變小

2. 計(jì)劃管理存在的問(wèn)題；管理五拍：計(jì)劃拍腦袋/布置拍肩膀/承諾拍胸脯/出事拍大腿/跑路拍屁股；

3. 設(shè)計(jì)定位不準(zhǔn)/計(jì)劃制定不實(shí)；

4. 計(jì)劃管理現(xiàn)狀——搶不搶工：是否允許洽商簽證/是否增加措施費(fèi)/工程質(zhì)量如何保證

• 例題：計(jì)劃管理現(xiàn)狀案例分析

1. 項(xiàng)目全周期計(jì)劃管理是流程管理的落地和執(zhí)行手段；

2. 四級(jí)計(jì)劃管理體系的組成；戰(zhàn)略規(guī)劃/全周期計(jì)劃/年度計(jì)劃/月度計(jì)劃；

3. 項(xiàng)目計(jì)劃編制的特殊性原則；特殊性和唯一性/動(dòng)態(tài)性和成長(zhǎng)性；

4. 標(biāo)桿房企一級(jí)計(jì)劃；項(xiàng)目戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；

• 案例：標(biāo)桿房企項(xiàng)目全周期總控計(jì)劃（里程碑30節(jié)點(diǎn)）示例

1. 標(biāo)桿房企二級(jí)計(jì)劃；項(xiàng)目二級(jí)專業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃/各專業(yè)計(jì)劃示例；

2. 項(xiàng)目全周期總控計(jì)劃執(zhí)行6大管控要點(diǎn)；進(jìn)度因素預(yù)控/上下確認(rèn)協(xié)同/甲乙方確認(rèn)/總包計(jì)劃一致/總分包計(jì)劃一致/過(guò)程控制機(jī)制；

3. 標(biāo)桿房企三級(jí)計(jì)劃；項(xiàng)目三級(jí)專業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃/項(xiàng)目專項(xiàng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃；

4. 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃：綜合考慮/特征難點(diǎn)/資源統(tǒng)籌/步調(diào)一致/預(yù)防預(yù)控；

5. 標(biāo)桿房企合理工期；符合生產(chǎn)客觀規(guī)律/合理施工管理（技術(shù)）間歇/保證質(zhì)量目標(biāo)前提下合理提速/管理標(biāo)準(zhǔn)化/產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

6. 制定合理最短工期；標(biāo)準(zhǔn)工期/最短工期/合理最短工期；

7. 總包施工計(jì)劃與全周期總控計(jì)劃的一致性：合理性/可行性/一致性/有效性；

8. 日周月季計(jì)劃執(zhí)行的過(guò)程控制、考核、獎(jiǎng)懲機(jī)制

• 案例：標(biāo)桿房企示范區(qū)樣板間交付案例

• 例題：道路搶工案例分析

1. 標(biāo)桿房企四級(jí)計(jì)劃管理體系：部門管理類計(jì)劃/部門經(jīng)營(yíng)類計(jì)劃；

2. 計(jì)劃管理總結(jié)；戰(zhàn)略規(guī)劃/四級(jí)計(jì)劃/總控計(jì)劃/里程碑節(jié)點(diǎn)/審核會(huì)機(jī)制/計(jì)劃信息管理系統(tǒng)促進(jìn)管理可視化；

3. 討論：針對(duì)本項(xiàng)目全周期總控計(jì)劃的改進(jìn)建議；

4. 項(xiàng)目工程管理總結(jié)；